变相涨价、员工讨薪、大批裁员、虚假房源、刷单作假、难奈传统.....

“爱屋吉屋不是只要1%佣金么？凭什么还捆绑服务费？”电话中，刘治愤怒地质问。

刘治对爱屋吉屋并不陌生。每次上下班出入地铁口时，几块硕大的广告牌都会映入他的眼帘：检票口外，春晚毒舌女王蔡明伸出其标志性食指，为爱屋吉屋“二手房1%佣金”点赞。

检票口内，两块和爱屋吉屋深红底色相同的搜房广告左右而立，没有代言人，只有一句同样醒目的广告语：“二手房0.5%佣金”。在那时的刘治看来，“互联网+地产中介”，这或许是一个竞争惨烈而又前景广阔的行业。

他并不觉得这些和自己有什么关系，直到12月初，他在爱屋吉屋官网上看到一套标价挂牌200万元的二手房，电话咨询时，他以为中的“1%佣金”也就是中介费，只有2万元，结果经纪人却告诉他“要加上0.5%的担保物服务费，一共3万元。”

刘治以为中介坑了他，他所不知道的是：互联网地产中介“低佣金”并不像广告所宣传的那么美好，在这个危机重重的冬天，强制捆绑服务费，对上万互联网地产底层中介人员而言，在二手房地产中介互联网革命失败后，不多的救命手段而已。

强行捆绑服务费背后的“超低佣金”

“二手房佣金只收1%，但现在要向买房人多收一个交易保障服务费，比例为房款的0.5%。”12月10日，爱屋吉屋400热线一位工作人员告诉记者。

根据该人士的说法，这项交易保障服务费是从11月中旬开始在全国实施的。“公司要求每位经纪人在每笔二手房交易中，必须收取1%的佣金（中介费）和0.5%的交易保障服务费，所以尽管名义佣金仍是1%，可实际佣金已经变为房款的1.5%，没有任何商量余地。”　

记者查询得知，11月30日，爱屋吉屋官网发布《爱屋吉屋交易保障服务》，说明交易保障服务是在经纪人完成居间带看、签订合约后，由爱屋吉屋交易团队提供的专业保险保障服务，并收取交易保障费，标准是房产交易总额的0.5％。

这意味着，相比十多天前，刘治需要多给爱屋吉屋1万元。因此对于突然多出的交易保障服务费，刘治对此很难认同。“这其实就是巧立名目涨了中介费。”

记者调查得知，交易保障服务费作为中介费比例的一种方式，是被传统中介机构沿用多年的“潜规则”——2014年4月，打着破除“潜规则”的口号，土豆网原COO及CFO黎勇劲、土豆网前高级VP邓薇和吴铮在上海成立了爱屋吉屋，团队鲜有房地产方面背景，但互联网运营经验丰富。

过去一年多时间里，爱屋吉屋先后经历了五轮融资，累计融资金额超过3.5亿美元，其经纪人规模在全国快速扩张到1.6万——对一个新兴互联网公司来讲，无论是融资速度，还是公司人数，都是历史罕见的“大跃进”。

一位地产行业人士说，高强度市场规模扩张的爱屋吉屋让整个二手房市场心惊：仅仅是眨眼之间，在北上广三大核心城市，甚至重庆、天津、武汉、成都等重点二线城市，爱屋吉屋在二手房签约榜单上皆登三甲，蔡明代言的“二手房佣金1%广告”铺天盖地地出现在电视、广播、楼宇、公交车、地铁……

  在爱屋吉屋1%低佣金、无门店的影响下，房地产中介行业也开始了020变革。2015年初，搜房网推出“直客式”服务，业主通过搜房PC端或者App委托房产，购房者通过平台直接找到房源进行交易，全流程服务搜房只收取成交价0.5%的中介费。以二手房买卖著称的链家地产，则推出了互联网经纪APP——“丁丁租房”，并打出“佣金全免”的旗号，事实上收取5天房费作为佣金。

在经历了美甲上门、专车崛起后，似乎每个市场都在被互联网改造。所以不少人曾认为，佣金点数为1.5%-3%的传统地产中介也将被互联网革命。但是，谁也不会想到，致命危机往往就隐藏在美好泡沫之后。

上门讨薪与被裁员的经纪人

   11月23日，上海市平高国际广场。爱屋吉屋总部所在地。

   从这一天起，数百名年轻人聚集在爱屋吉屋门口，这些年轻人来自爱屋吉屋上海多家门店的员工，也就是俗称的“中介”或“经纪人”，他们的目的只有一个——讨薪。

  “我上个月算起来绩效至少有3800元，但爱屋吉屋只发给了我1500元，少发了我2000多元。”一位经纪人说。

人均2000元左右的绩效的不明消失，是讨薪行为的主因，但这只是导火索。11月10日，爱屋吉屋发布绩效改革邮件：经纪人佣金提成以收佣比替代过去按单量提的方式。以房屋租赁业务来说，经纪人收取佣金6000元以下无提成，以上可按10%提成，8000元以上按20%提成，12000以上按30%提。佣金6000，意味着经纪人月单量至少要做到6单；而二手房买卖部更惨，佣金比例从最高时的70%陆续降到40%。

一位地产中介人士告诉记者，经纪人是所有地产中介的争夺核心。在跑马圈地过程中，爱屋吉屋用2-3倍底薪到处挖人，迅速组建了一个1.6万人的大军。

相比传统中介，020中介的一大竞争就是高昂的佣金提成，最高时期爱屋吉屋的佣金提成高达65%，Q房网甚至达到了惊人的80%。传统中介链家加入这场价格战后，佣金提成由之前的20%也被迫增加到30%-75%，互联网地产中介企业在经纪人方面的竞争迅速达到白热化的程度。

不过，一位前爱屋吉屋租赁张姓经理却向记者表示，虽然爱屋吉屋一直对外宣称为经纪人提供高底薪加提成的薪资模式，但在他就职的几个月里却发现，经纪人薪酬逐降已经成为现实。

“之前爱屋吉屋其实就砍掉了大部分房屋拍照和全部客户评价，取消了与之对应的2000元绩效考核，很多经纪人就已完不成6000元的基本任务，对于差额的部分，不少人都是自己掏钱补贴给公司。”对现在这种额外提高绩效门槛的做法，该经理认为其实就是明显的“变相裁员”。

对于1年半累计融资额高达3.5亿美元的爱屋吉屋来说，“变相裁员”被外界认为来的早了些。

不过，与爱屋吉屋相比，搜房网显然更为烦恼——10月初，数百名搜房前员工在上海、北京办公楼前扯着横幅聚集，抗议搜房暴力裁员。在此之前，搜房武汉办公室遭到21世纪、华明达等30多家中介公司的50多人围攻而陷于瘫痪。

  而根据搜房发布的2015年第三季度财报，其净亏损为3185.4万美元，同比下滑146%，最让搜房董事长莫天全头痛的是下滑看不到底部——2014年10月，搜房网每股高达11.13美元每股，一年之后，截至10月9日，仅为美股7.14美元。

其他“烧钱”希望来一场地产互联网中介革命的公司同意前景不妙。世联行报告也显示，2014年Q房网营业收入5.6亿元，亏损达4118万元。董事长梁文华承认，赔上身家做Q房，每月烧钱几百万元。

从“丁丁历险记”而来的“丁丁租房”，事实证明这个险也不好冒。丁丁CEO俞建洋自曝称，丁丁租房两个月至少亏损1亿元。丁丁租房的表现也被业内称为“鸡肋。“丁丁租房免租金的做法，更多是一种营销、揽客的做法，而且风险比较大，会被定性为不正当竞争。”

失败的改革，高速扩张的种种恶果

对于佣金改革和增加佣金比例。爱屋吉屋的解释是，计划在2016年第一季度末实现盈利，变成一个赚钱的公司。

“很显然，现在爱屋吉屋是巨亏的，但是在行业频频亏损之下，投资人的盈利要求变得急迫。”对互联网地产中介有深入观察的胡泽民告诉记者。

 胡泽民算了一笔账，薪资是所有公司成本中最重的部分。爱屋吉屋目前有1.6万名员工，按每月只发4130元基本薪资算，每月仅员工基本薪资就高达6600万元。这只是基本薪资，提成高达65%的佣金更是大头。

此前在接受采访时，爱屋吉屋联合创始人邓薇对控制成本很有自信，她表示，相较于传统中介，爱屋吉屋对二手房交易的改变是，将房源库与客源群独立开来，大片区成立分公司办公，接受客户后采取一对一经纪人带看模式。而传统中介则是每个门店负责在就近区域内为客户提供看房服务，爱屋吉屋就免去了门店成本。

 过去，传统中介市场是两边收佣，给经纪人的底薪低，靠提成收入，而买房人的佣金同样高达1.5%-3%。邓薇称，在买房人“1%超低佣金”刺激下，爱屋吉屋的租房经纪人每人每月可以成交8单，效率是其他公司的8倍，这样就摊薄了成本。

但显然，这种改革和最终结果都失败了。

在胡泽民看来，这种模式看起来大刀阔斧地改革了传统中介，并且把二手房佣金高调宣称“佣金1%”，但实际上，爱屋吉屋的经纪人依然受制于公司品牌和后台支持，爱屋吉屋公司仍然是一个囊括16000名经纪人的臃肿机构，并且每个月有20%的人员流失率。

此外，平台模式中间虽能节省掉门店等固定支出，但却遭到了传统中介机构的围追堵截和一致反对。与之而来的刷单、假单、欺诈消费者现象更是盛行——搜房网10月裁员的一个重要原因就是，根据搜房网内部邮件通报，截至9月底，搜房租房集团共查处假单超过1500单，涉及全国11个城市、超过1000名员工。

假单盛行得到了地方公司中高层的默许或支持。“经理开会就是逼着我们要数据，要单量。”搜房网多位经纪人说，每次部门开会，部门经理强调最多的也是单量，在工作量考核压力和高收入诱惑下，组长对假单采取默认的态度。

多重因素裹挟下，假单、欺诈已成为行业积重难返的顽疾。根据《北京商报》报道，一位委托爱屋吉屋购房的客户，在支付定金，并给予爱屋吉屋经纪人8万元的额外“好处费”后，才发现有意购买的房屋存在多次抵押情况，风险很大。

“多数人认为，通过互联网中介买卖房屋存在较大的风险，网络房源信息繁杂，真实性存很大问题。”另一位长期从事房地产中介行业的人士认为，互联网消费在于其方便性和低价格，而房地产行业则正好相反，房产属于大宗资产，房产交易本身具有复杂性，线上交易带来的信任风险会远远大于线下。

这导致“云端飞的互联网App”，基本看不到挤掉“传统中介门店”的希望。根据北京市住建委发布的存量房网上签约统计数据显示，2015年10月存量房网上签约统计数据中，爱屋吉屋共签约797套，按照目前北京市每套房源平均总价210万元来算，收取1%的代理费，爱屋吉屋10月营收共计约为1600万元左右。

搜房网，同样也好不到哪里去，搜房加上爱屋吉屋占总成交比例不超过2％。而目前北京市场上前两大传统中介公司，营收分别在5亿元和1亿元以上。

“以北京为例，爱屋吉屋1-8月的营收预计在1亿元左右，由于铺天盖地的广告，爱屋吉屋整体推广费用高达数千万元，加上员工底薪较高和佣金提成比例很高，导致总成本远远超过营收。”一位熟悉爱屋吉屋的行业人士分析。

更糟糕的是，整个房地产销售行业目前处于下行的压力。原本每年9-11月都是传统的房产销售旺季，但今年房产网站不仅广告寥寥无几，有些城市的房产网站甚至面临裁员、关站的命运。

所以，当投资方玩不起这种烧钱模式的时候，为了继续生存，大刀不仅像员工头上砍去，广告牌上承诺的“1%低佣金”也就变成强行捆绑“交易保障服务费”。“但通过变相提高中介费比例的方法，存在着很大的市场风险。”一位熟悉爱屋吉屋的人士说。