未来物管工作将越来越跟移动互联网关系密切起来

       缴物业费，动动手指头手机转账就好；家里漏水了，拍个照片通知物业，马上就有人上门来修；即使不出门，小区的停水停电通告也会推送到你的手机上……这些服务如今在很多社区已经可以实现。

       今年以来，包括万科、花样年、龙湖等在内的众多地产公司纷纷推出自己的物业服务APP，并且整合周边业务，希望能够通过触网的方式将物业管理由劳动密集型产业变为智力密集型产业，缓解物业服务企业的生存压力。

       “有一个最大的挑战就是地产开发商如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商，并且能够持续的盘活业主资源。”深圳一位房地产公司的高层在接受本报记者专访时透露，这是目前很多地产公司面临的挑战。

       世联行董事长陈劲松曾表示，随着房地产供应逐渐过剩，原有的“拿地-开发-卖房”的粗放发展模式难以为继，房地产的下半场将进入“服务时代”，谁能提供更好的配套与服务，并能挖掘业主需求提供增值服务，谁就有望在房地产的“服务时代”脱颖而出。

       围绕此，地产公司开始了一场围绕社区服务的O2O争夺战。

新的切入口

       从去年开始，众多房地产企业都开始从物业管理APP入口，企图通过云服务来切入移动互联网领域。

       花样年集团控股的深圳彩生活服务集团有限公司于去年6月推出了“彩之云”APP。记者下载安装“彩之云”后发现，业主在手机上就能够实现物业费、停车费缴纳，投诉、水电报修、小区通知、房屋租赁等常见物业服务，此外该软件还集纳了手机、宽带充值，彩票、保险、理财产品、火车票、飞机票、电影票等的购买服务，业主可以在上面购买商品，并享受赠送积分抵相应的物管费———几乎可以足不出户，就能完成日常生活中的各项任务。

       彩生活的商业模式是“物业管理+工程服务+社区增值服务”，把物业亏损通过增值业务将公共资源变现。物业管理收取管理费10%的酬金，工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。

       在深圳万科物业总部的某个角落，有一群不用穿着西装打着领带上班，特殊的万科物业人，他们就是专门开发建设大数据平台并在此基础上研发各种应用平台的技术团队。

       万科“住这儿”APP正是这个团队的作品，万科希望能够通过这个APP来解决互联网在社区服务最后一公里的问题。

       万科总裁郁亮曾表示，“万科的未来定位就是要从产品供应商角色转化到配套服务商的角色。”而万科现在也正在往这个方向努力尝试。

       记者注意到，“住这儿”的整体框架十分封闭，面向的用户也仅为万科业主，或住在万科的用户，成为会员必须能通过住户认证。

       如用户选择在北京→北京万科城后→N单元→N房间后，只有用户注册手机号和万科APP登记的万科物业方面留下的手机号对应才可成为APP会员。

       在“住这儿”中，用户可以清晰掌握所在小区的最新公告，热点事情，并且可以由住户自己在APP上发起相关活动。值得注意的是，通过该APP，业主可以直接登录万科房屋交易厅，进行相关交易服务，不过该功能目前仅面向注册业主。

       此外，万科APP同样整合了社区用户的生活服务产品，入驻用户可以发起帖子和评论。记者注意到，不少养狗经验、美容美发等信息在上面都有分享。

       对于万科物业的商户，万科“住这儿”里单独打造了“良商乐”，集合了附近美食、美发、超市、中介等商家，面对这些商家，万科依靠数据分别推出了“活力排行”和“黑榜”。而生活中房屋报修、邮包、投诉等基础功能已经整合进了万科“住这儿”APP。

       据了解，“住这儿”APP软件更倾向于互动，业主可以在这里参与社区活动，促进邻里沟通，也可以实现报修、房租租售、投诉、物业账单查询、快递领取等物业服务，另外还可以寻找周边商家优惠等。

       “尽管目前功能比较单一，但还是很有用的。”据重庆万科的业主邓女士介绍，她家里厕所水管出现漏水现象，她拍了一张照片通过“住这儿”APP发给了物业，物业很快就派人到她家解决了问题。“以前，要是出了问题只有打电话，或者直接去物管那里反映，物管要问清楚后才会派人来，现在一张照片就说清楚问题了。”

       据万科内部人士介绍，万科物业未来将通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，由物业管理专家向“房务、资产、生活管家”升级。

       金地集团则通过整合各区域、城市、项目的优质资源，构成一个服务资源池，客户通过加入金地“家天下”客户网络，可享受居家、教育、健康、商旅、消费、公益等“云服务”，但这些服务的根本目的并不是增加盈利，而是以此吸引客户多买房子。

       龙湖地产年初也透露消息称，将推出“龙湖社区通”APP，业主登陆平台后，甚至可以通过手机预订早餐、控制家中空调、远程视频监控等服务。此外，还有绿城、炎华置信等公司推出或即将推出自己的社区物业APP。

开发商的难题

       地产公司为何要在物业管理上下如此功夫？

       万科集团通过第三方调查获得的数据显示，超过75%的人称选择万科的房子是希望享受万科的物业服务。不仅如此，据业内专家介绍，房地产行业目前面临着不小的困难，之前的“拿地———开发———卖房”的粗放发展模式已经受到挑战。开发商要迈过这道“坎”，向业主提供更好的配套和服务，充分挖掘业主需求，并提供相应的增值服务，将是未来的发展方向之一。

       据中国物业管理协会去年发布的《物业管理行业发展报告》，眼下，相当比例的物业公司面临着盈亏难题。有不少地产公司将下属物业公司视为售后服务，甚至是“包袱”，每年还给予一定的补助。

       在此背景下，花样年、万科等企业率先通过应用互联网技术与拓展延伸服务，逐渐将物业服务由劳动密集型变成智力密集型，以实现商业模式的创新。

       除了单纯的物业管理APP，电商是另一个方便切入的入口。

       宝龙地产对电商的探索是从去年11月份开始的，并且在福州试点运营。他们在宝龙广场辐射5公里范围内的所有小区进行推广。推广什么呢？主要就是宝龙地产的电商APP，同时利用小区的物业辅助商品的中转物流，从而大大促进了租用宝龙商业广场的商户的销量。

       与传统电商烧钱费力的方式不同，据宝龙商业集团电商中心总经理吴弼川介绍，在福州最低只需要4000-5000元就可以在一个拥有百万业主的小区建立电商营销渠道。

       通过宝龙地产的App，小区业主能够实现和上百家商户进行对话，了解不同商家的特点，完成预约等服务。宝龙地产能对这些业主的偏好和生活习惯有所了解，在此基础上向业主推荐更符合他们需要的商品。基于对业主生活需求的了解，宝龙地产曾经推出过一款肯德基加啤酒的餐饮组合，发现这个组合比单独卖肯德基或者单独卖啤酒的售价要高。

样本的魅力

如今，随着移动互联网的发展，涌现出了一批房产物管APP

       率先推出社区物业APP的花样年“彩生活”已经实现了华丽转身。7月3日，挂牌仅三日的社区平台服务商彩生活市值暴涨至55.6亿港元，超过母公司花样年控股的52.4亿元。

       为什么一家传统物业管理商会变成资本市场最受欢迎的公司？这得益于花样年将彩生活的模式进行了彻底改造，把它变成了一个社区电商，即“有边界的电商”。它的盈利模式不再是传统的物业管理费，而是社区增值服务以及社区金融。

       在潘军看来，这是一种跨界拔毛的盈利模式，彩生活向业主收取的物业费很低，但却通过社区增值服务赚钱进行反哺，这些增值服务包括线上线下的资源整合，如易维修、彩之云APP等。

       在规划中，是将彩生活物业管理的社区居民变成潜在消费者，以手机APP的形式将商户与居民联系起来，用户可以通过使用APP等工具实现大部分的社区消费，把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。

       具体来说，通过移动APP，或者互联网录入“社区服务系统”，社区商店就会将商品送上门来，可以通过系统进行在线支付；家里有老人需要照顾，需要保姆，或者家政，都能通过这一系统完成。完成这个消费的过程，还需要系统的个人账户里预存一部分钱。

       为了搭建社区电商平台，花样年曾在去年融资700万美元为“2.1”版的彩生活社区进行光纤到户的投资。

       目前，彩生活集团已经为物业发展商完成219个自动化及其他硬件设备安装服务项目，并通过设备租赁计划完成137个其管理或提供顾问服务的住宅小区的自动化及其他设备提升服务。

       这就是彩生活向香港投资者讲述的社区电商新模式，Business To Family简称B2F，是彩生活颠覆传统物业模式的利器。

与多数传统物管业务陷入亏损困境不同的是，彩生活已经实现盈利。花样年年报显示，2013年彩生活实现收入3.15亿元，同比增长70%。据花样年内部人士透露，彩生活的毛利率超过40%，去年实现净利润接近1亿元。此外，花样年的最新公告显示，以彩生活为主的轻资产业务占据花样年4月份整体业务收入约20%。

       “现在APP已经注册了50万户，活跃用户是20多万户，年底要做到100万户，”潘军透露，“现在增值业务只占彩生活盈利来源的10%，但是未来它将占90%。”

记者观察：前景仍未明朗

       不过，与彩生活的个案相比，更多房地产企业对于社区O2O的尝试和探索还处于非常初级的阶段。

       “尽管我们推出的相关的产品，但实际上怎样能够让产品和服务更好的融合起来，尤其是吸引更多业主去使用它，并且我们能够根据用户的使用习惯推送更多服务，目前我们没有想好。”深圳一位地产商相关负责人对本报记者坦言，正因如此，各个地产企业在社区服务O2O方面的探索包括技术产品开发、团队运营都处于“烧钱”的阶段，盈利短期内基本是个不可能实现的问题。

       不仅如此，数据库的积累和分析也是个技术活儿。高力国际物业及资产管理服务高级董事陈国华接受媒体采访时表示；“数据保密是一个非常大的，要在内地建立一个围绕个人一生的数据库，预计最快也需要10年以上。”

       潘军算过一笔账：花样年的目标是2020年让“彩生活”遍布100个千万级人口的城市，若每个城市服务人口约40万，服务就达到4000万人。如果人均年消费2万元，每年就有8000亿元从“彩生活”门口流过，公司只需收取1%的代理费，就有80亿元的利润，而且是已剔除员工工资的纯利。

       但现实与理想还是有很大差距。一位花样年业主在接受媒体采访时坦言，虽然很多业主安装了“彩之云”APP，但除了每个月通过APP缴纳物业费享受一点打折外，大多数人极少使用APP里的其他服务。

       万科的业主邓女士也有同样的感受，“软件的定位还有很多问题，感觉万科自己都没有想好到底软件与业主之间是怎样的关系，与整个物业服务团队又是怎样的关系。”

       不仅如此，在电商以及社区O2O领域，阿里巴巴、腾讯等巨头已经开始布局，一旦它们发力，房地产企业更无优势可言。